Interpelli 557 e 558 del 23 novembre 2020: nuovi chiarimenti dalla Agenzia delle Entrate sul Sismabonus 110 per demolizione/ricostruzione e acquisto di case antisismiche da costruttore
Con le nuove istanze ad interpello n. 557 e 558 del 23 novembre 2020, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che per usufruire della detrazione del 110% gli atti di compravendita devono essere stipulati entro il 31 dicembre 2021 (e non 18 mesi dalla realizzazione) ed è ammesso l’aumento del numero delle abitazioni finali e l’incremento di volume.
Risposta n. 557
Le Entrate con l’istanza d’interpello n. 557 con oggetto: “Articolo 16, comma 1-septies del decreto legge n.63 del 2013. Detrazione anche con titolo abilitativo di cui all’articolo 3, comma 1, lettera e), del dpr n. 380 del 2001“, rispondono ai seguenti quesiti posti dall’istante.
Il quesito dell’istante
Un’impresa di costruzioni e ristrutturazione immobiliare è proprietaria di un lotto di terreno su cui insiste un fabbricato industriale dismesso che intende demolire completamente per costruire successivamente 3 edifici residenziali plurifamiliari.
L’istante, dopo aver richiesto al Comune un permesso di costruire, realizzerà i lavori con riduzione del rischio sismico di due classi. L’intervento si concluderà a novembre 2021, quando vi sarà la stipula dei contratti di compravendita definitivi. Nel frattempo saranno stipulati preliminari con versamento di caparre e acconti.
L’istante chiede:
- se tale intervento possa rientrare nell’ambito agevolativo dell’art. 16, comma 1 – septies del dl n. 63/2013, considerato che lo stesso non sarà di mera demolizione e ricostruzione dell’edificio, ma si tratterà di un’operazione più complessa di riqualificazione di un’area, all’esito della quale saranno realizzate palazzine residenziali, con aumento delle volumetrie;
- quale sia la data ultima per fruire del beneficio in esame. In particolare, chiede se siano agevolabili gli acquisti definitivi posti in essere anche successivamente al 31 dicembre 2021, ma entro i 18 mesi dalla fine dei lavori.
La società istante ritiene, in merito al primo quesito, che il citato art. 16, comma 1-septies del dl n. 63/2013 agevoli anche gli interventi che non integrino una mera ristrutturazione edilizia e che comportino un aumento della volumetria degli immobili realizzati rispetto ai precedenti.
In merito al secondo quesito, la società istante ritiene che la cessione delle unità immobiliari potrà avvenire anche successivamente al 31 dicembre 2021, purché nel termine dei 18 mesi dalla fine dei lavori.
La risposta dell’Agenzia delle Entrate
Le Entrate ricordano che la detrazione di cui al citato comma 1-septies riguarda l’acquisto di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi (mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche) che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico. I lavori devono eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva vendita dell’immobile.
Con riferimento al primo quesito, le Entrate premettono che spetta, in ultima analisi, al Comune o ad altro ente territoriale la qualificazione di un’opera edilizia quale risultante dal futuro titolo amministrativo di autorizzazione dei lavori.
Detto questo, le Entrate spiegano che la disposizione normativa di cui all’art. 16, comma 1-septies del citato dl n. 63/2013, prevede per gli acquirenti la possibilità di fruire della detrazione anche per gli interventi realizzati dall’impresa di costruzione “mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente”.
Al riguardo, con la circolare n. 19/E dell’8 luglio 2020 è stato chiarito che “La ricostruzione dell’edificio, inoltre, può determinare anche un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempre che le norme urbanistiche in vigore permettano tale variazione, non rilevando, ad esempio, la circostanza che il fabbricato ricostruito contenga un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al preesistente”.
In sostanza, la fruizione della detrazione di cui al citato art. 16, comma 1-septies del dl n. 63/2013, a prescindere dalla circostanza che il titolo abilitativo faccia riferimento a nuova costruzione o ristrutturazione, è consentita anche nell’ipotesi in cui la demolizione e ricostruzione dell’edificio abbia determinato un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente.
In merito al secondo quesito, l’Agenzia ribadisce che le detrazioni previste dall’articolo 16, comma 1-bis si riferiscono alle spese sostenute dal 1°gennaio 2017 al 31 dicembre 2021. Di conseguenza ritengono che, affinché gli acquirenti delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione prevista dall’articolo 16, comma 1-septies del dl 63/2013, sia necessario che l’atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 31 dicembre 2021.
Il riferimento a titolo abitativo “nuova costruzione” e il fatto che sia accettato anche l’aumento di volumetria è riferito esclusivamente alla detrazione per il contribuente per l’acquisto case antisismiche; diverso è il caso del Sismabonus classico, ove il contribuente proceda a demolire e ricostruire la propria abitazione. In tal caso deve configurarsi intervento di ristrutturazione e comunque un eventuale nuovo volume, pur concesso in caso di piani di rigenerazione urbana, non è ammesso al beneficio.
Risposta n. 558
Le Entrate, con l’istanza d’interpello n. 558 con oggetto: “Articolo 16, comma 1-septies del decreto legge n. 63 del 2013. Detrazione acquisto case antisismiche“, rispondono ai seguenti quesiti posti dall’istante.
Il quesito dell’istante
Una società ha acquistato un fabbricato rurale ad uso civile di abitazione al fine di demolirlo e realizzare un complesso condominiale formato da un unico edificio composto da 6 villette a schiera, il tutto sfruttando le agevolazioni fiscali previste dall’art. 16-septies, dl n. 63/2013 (sismabonus per acquirente).
Ha dichiarato, altresì, che intende ultimare i lavori alla data del 31 dicembre 2021 per poter vendere nei 18 mesi successivi le nuove unità immobiliari.
L’istante ha interpellato l’Agenzia delle Entrate ponendo i seguenti quesiti:
- è possibile applicare la disciplina del sismabonus sulle villette a schiera costruite entro il 31 dicembre 2021 ma vendute dopo i successivi 18 mesi (quindi vendute anche oltre il 31 dicembre 2021)?
- è riconosciuto il concetto di variazione volumetrica nella costruzione delle predette villette?
- è riconosciuta la possibilità di continuare a beneficiare della detrazione autonoma sul costo di costruzione del garage?
- è riconosciuta la possibilità della detrazione bonus mobili?
La società ritiene applicabile la detrazione del 110% per gli acquirenti, secondo quanto stabilito dell’art. 119,dl n. 34/2020 smi, sul massimale di 96.000 euro su ogni unità abitativa oltre ad applicare la detrazione anche sulla costruzione del garage.
La risposta dell’Agenzia delle Entrate
A parere dell’Agenzia delle Entrate, i futuri acquirenti, per poter accedere alla detrazione del 110% (Superbonus), devono necessariamente aver stipulato l’atto di compravendita relativo agli immobili oggetto di lavori entro la data del 31 dicembre 2021. Decorsa tale data non sarà possibile usufruire della detrazione del beneficio del 110%.
In merito alla richiesta di agevolazione relativa ai box, le Entrate chiariscono che in caso di interventi antisismici “mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurre il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente“, gli acquirenti potranno beneficiare della detrazione del 110% per l’acquisto della casa comprensiva di box auto di pertinenza, anche se distintamente accatastato.
Infine, sul quarto quesito l’Agenzia precisa che, con riferimento alla detrazione per le spese sostenute per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, finalizzati all’arredo dell’immobile (cosiddetto “bonus mobili”) disciplinata dall’art. 16, comma 2, del dl n. 63/2013, tale agevolazione è prevista per i contribuenti che fruiscono della detrazione di cui all’articolo 16-bis del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR).
Per maggiori informazioni:
Daniele Tanferri
Responsabile CNA Costruzioni
Tel. 059 418548 | dtanferri@mo.cna.it
Adelio Moscariello
Responsabile CNA Installazione e impianti
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