Se il proprietario di un intero edificio composto da più unità immobiliari – distintamente accatastate – dona al figlio una delle abitazioni prima dell’inizio dei lavori, si costituisce un condominio. Diventa così possibile accedere al Superbonus per gli interventi realizzati sulle parti comuni.
Con questa risposta fornita nel corso dello speciale Telefisco sul Superbonus del 110% – 25mila professionisti collegati -, l’Agenzia delle Entrate fa chiarezza su un punto molto controverso della disciplina. La stessa Agenzia, nella circolare 24/E dell’8 agosto scorso, aveva infatti sottolineato che la nuova maxi-detrazione «non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario» (o in comproprietà fra più soggetti). Quello stesso edificio di un unico proprietario, però, può “diventare” un condominio se c’è la vendita a terzi di un’unita immobiliare. Ma anche se avviene una più “semplice” donazione al figlio, senza che ciò comporti un abuso della normativa.
Il chiarimento delle Entrate è uno dei tanti con cui, nel convegno di ieri, si è definito meglio il quadro del Superbonus. Un’agevolazione che, tuttavia, presenta ancora molti punti su cui occorre lavorare, come ha sottolineato il sottosegretario alla Presidenza del Consiglio, Riccardo Fraccaro.
Nel corso dello speciale Telefisco, questo lavoro di spiegazione e interpretazione delle norme è stato guidato dall’Agenzia delle Entrate (presente il direttore Ernesto Maria Ruffini) e dal Ministero dello Sviluppo economico. E proprio dal MiSE è arrivata un’indicazione finalmente esplicita su una delle materie più controverse di queste prime settimane di applicazione: l’autonomia funzionale relativa agli impianti, un requisito essenziale per gli immobili indipendenti.
Per accedere al Superbonus, queste unità dovranno infatti provare di essere autonome. Enrico Esposito, capo dell’ufficio legislativo del MiSE, ha spiegato come siano stati il decreto Rilancio (Dl 34/2020) e la circolare 24/E dell’agenzia delle Entrate a fissare alcuni paletti, che definiscono questa autonomia. Il documento delle Entrate, nello specifico, faceva riferimento agli impianti «per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento», che devono essere «di proprietà esclusiva».
Secondo il Mise, però, questo elenco è tassativo e non esemplificativo, come si era pensato finora. Vuol dire che gli impianti non individuati da questo elenco – come le fognature e i sistemi di depurazione – non dovranno essere per forza autonomi.
Si tratta di una semplificazione molto rilevante. «La nostra volontà è di non andare oltre», ha concluso Esposito.
Quanto agli aspetti finanziari, invece, Raffaele Russo, vicecapo di gabinetto del Ministero dell’Economia, ha commentato l’andamento delle opzioni di cessione del credito, spiegando come il trend «sia estremamente positivo». Russo ha osservato che, «per gli interventi del 2019 (Eco e Sismabonus, ndr) ci sono state cessioni per 580 milioni di euro, da circa 80mila soggetti cedenti. Partiamo quindi da un impianto estremamente promettente».
Per fare luce su altri aspetti, invece, serviranno interventi legislativi. Lo ha detto il presidente dell’Anaci, l’Associazione nazionale degli amministratori condominiali, Francesco Burrelli, parlando della norma che prevede la possibilità, nelle assemblee condominiali, di deliberare a maggioranza l’opzione per la cessione o lo sconto in fattura: «È evidente che il credito lo matura ogni individuo e non il condominio. Penso che si debba essere più chiari, altrimenti si corre il rischio che la norma generi una serie di impugnative».
Una riflessione condivisa anche da Maurizio Postal, consigliere nazionale dei commercialisti con delega alla fiscalità: «La volontà di una maggioranza non può imporre e comprimere un diritto soggettivo. Se la norma non verrà corretta, ci troveremo a gestire dei comportamenti discordanti. Il singolo potrà presentare la propria dichiarazione in contrasto a quanto indicato dalla delibera».
