Questo quanto chiarito dalla Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 9433/2018: per beneficiare dell’agevolazione prima casa (ossia degli sgravi fiscali in caso di acquisto della prima casa), il termine di 18 mesi concessi per il trasferimento della residenza inizia a decorrere dal rogito e non dall’ultimazione dei lavori, anche se l’immobile è in corso di costruzione.
Il fatto: il caso riguarda l’acquisto di un immobile in costruzione da parte di un privato e la decadenza della relativa “agevolazione prima casa” per il mancato trasferimento della residenza, nel Comune dove aveva acquistato casa, nel termine previsto di 18 mesi. La CTR, commissione tributaria regionale, della Toscana ha accolto il ricorso del contribuente, ritenendo che il termine dei 18 mesi utili per il cambio di residenza doveva essere calcolato dalla fine dei lavori e non dalla stipula dell’atto di acquisto. Inoltre, nell’ipotesi di immobile in corso di costruzione, ha ritenuto che tale termine (18 mesi) dovesse tener conto delle lungaggini burocratiche. Con ricorso in Cassazione l’Agenzia delle Entrate ha impugnato la sentenza della CTR Toscana, relativa alla revoca delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa
Ordinanza della Corte di Cassazione: La Cassazione accoglie il ricorso del Fisco ribaltando la sentenza della CTR.. L’art. 1 parte I, nota II bis, n. 1 della Tariffa allegata al dpr n. 131/1986 disciplina le condizioni per accedere ai benefici prima casa che sono:
- la natura dell’immobile (categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9)
- la non titolarità esclusiva di altra abitazione nel Comune in cui si trova l’immobile da acquistare
- la non titolarità, nemmeno per quote, di altra abitazione situata nel territorio dello Stato acquisita con i benefici prima casa
- l’ubicazione dell’abitazione, che deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall’acquisto
Proprio in rifermento alla decorrenza del termine per trasferire la residenza, i giudici di Cassazione, seguendo un orientamento già consolidato (Cass. 7067/14, 13148/16, 20066/15, 2527/14, 9776/2009, sez. un. 1196/00) hanno ribadito che non esiste alcuna differenza tra il regime fiscale dell’acquisto di un immobile in costruzione e quello di un immobile già edificato, in particolare:
In tema di imposta di registro, la fruizione delle agevolazioni cosiddette “prima casa” postula, nel caso di acquisto di immobile ubicato in un comune diverso da quello di residenza dell’acquirente, che quest’ultimo trasferisca ivi la propria residenza entro il termine di diciotto mesi dall’atto, altrimenti verificandosi l’inadempimento di un vero e proprio obbligo del contribuente verso il fisco, con conseguente decadenza dal beneficio, provvisoriamente accordato dalla legge, salva la ricorrenza di una situazione di forza maggiore, caratterizzata dalla non imputabilità al contribuente e dall’inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento, la cui ricorrenza va esclusa in caso di mancata ultimazione di un appartamento in costruzione, atteso che, in assenza di specifiche disposizioni, non vi è ragione di differenziare il regime fiscale di un siffatto acquisto rispetto a quello di un immobile già edificato.
In definitiva, il trasferimento della residenza è un vero è proprio obbligo del contribuente verso il fisco, con conseguente decadenza dal beneficio in caso di inadempimento entro 18 mesi dal rogito di acquisto. Nel caso, in esame, non c’è la configurabilità di causa di forza maggiore per il ritardo nei lavori di costruzione e per le lungaggini burocratiche.
Si ricorda che, per forza maggiore deve intendersi un evento non prevedibile, che sopraggiunge inaspettato e sovrastante la volontà del contribuente di abitare nella prima casa entro il termine suddetto; si tratta, in pratica, di un impedimento oggettivo caratterizzato dalla non imputabilità (anche a titolo di colpa), inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento.
